Refinanciranje hipoteke u osnovi znači da svoju staru hipoteku mijenjate za novu, a moguće i za novu saldo.
Kada refinancirate svoju hipoteku, vaša banka ili zajmodavac isplaćuje vašu staru hipoteku novom; to je razlog za refinanciranje do termin.
Većina zajmoprimaca odlučuje se za refinanciranje kako bi smanjili svoje kamate i skratili rok otplate ili iskoristili mogućnost pretvaranja dijela vlasničkog kapitala koji su zaradili u svom domu u novac.
Postoje dvije glavne vrste refinanciranja: refinanciranje po stopi i roku te refinanciranje po gotovini.
Što je refinanciranje?
Refinanciranje je postupak zamjene postojeće hipoteke novim kreditom. Obično ljudi refinanciraju svoju hipoteku kako bi smanjili mjesečna plaćanja, snizili kamatnu stopu ili promijenili svoj kreditni program s hipoteke s prilagodljivom kamatnom stopom na hipoteku s fiksnom kamatnom stopom. Osim toga, nekim je ljudima potreban pristup gotovini za financiranje projekata obnove kuća ili za otplatu raznih dugova, a koristit će svoj kapital kako bi dobili refinanciranje u gotovini.
Bez obzira na vaš cilj, stvarni proces refinanciranja funkcionira na isti način kao i kada ste podnijeli zahtjev za prvu hipoteku - trebat ćete odvojiti vrijeme za istraživanje mogućnosti kredita, prikupiti ispravne financijske dokumente i podnijeti zahtjev za refinanciranje hipoteke. prije nego što se može odobriti.
Prednosti refinanciranja doma
Postoji nekoliko razloga za refinanciranje hipoteke. Neke od mogućih prednosti uključuju:
- Smanjite mjesečnu uplatu *. Prema Studija , prosječni vlasnik kuće može uštedjeti 160 USD ili više mjesečno uz refinanciranje. Uz manju mjesečnu uplatu, možete ušteđevinu usmjeriti na ostale dugove i ostale troškove ili tu uštedu primijeniti na mjesečnu hipoteku i otplatiti kredit prije.
- Uklonite privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Neki vlasnici kuća koji imaju dovoljno kapitala ili uplaćeni kapital neće morati plaćati hipotekarno osiguranje koje će smanjiti njihovu ukupnu mjesečnu uplatu.
- Smanjite trajanje kredita. Za vlasnike kuća koji su uzeli hipoteku početkom svoje karijere, hipoteka na 30 godina možda je imala više financijskog smisla. No, za one koji žele otplatiti hipoteku ranije, smanjenje roka kredita može biti privlačna opcija.
- Promijenite se s hipoteke s prilagodljivom kamatom na zajam s fiksnom kamatnom stopom. Kad imate hipoteku s prilagodljivom kamatom, vaše se plaćanje može prilagoditi prema gore ili prema dolje kako se kamatne stope mijenjaju. Prelazak na zajam s fiksnom kamatnom stopom s pouzdanim i stabilnim mjesečnim plaćanjima može vlasnicima kuća dati sigurnost da znaju da se njihovo plaćanje nikada neće promijeniti.
- Konsolidirajte svoju prvu hipotekarnu kreditnu liniju (HELOC). Pretvarajući ih u jedno mjesečno plaćanje, možete pojednostaviti financije i usredotočiti se na jedan dug. HELOC-ovi često imaju prilagodljive stope, pa bi refinanciranje u zajam s fiksnom kamatnom stopom moglo dugoročno uštedjeti novac.
- Iskoristite kapital u svom domu da biste dobili gotovinu. S povećanjem vrijednosti doma, možda ćete imati dovoljno kapitala za refinanciranje isplate. Taj se novac može koristiti za financiranje poboljšanja doma, otplatu duga ili financiranje velikih kupovina.
Rizici refinanciranja kredita
Ovisno o vašim ciljevima i financijskoj situaciji, refinanciranje možda nije uvijek vaša najbolja opcija. Iako refinanciranje nudi mnoge prednosti, morat ćete odvagnuti i rizike.
Na primjer, refinanciranjem hipoteke općenito se ponovno pokreće postupak otplate. Dakle, ako imate pet godina za otplatu 30-godišnjeg zajma i odlučite uzeti novu 30-godišnju hipoteku, isplaćivat ćete hipoteku 35 godina. Za neke vlasnike kuća ovo je dobar plan, ali ako već imate, recimo, 10 ili 20 godina na hipoteci, doživotna kamata možda neće vrijediti dodatnih troškova.
U tim slučajevima mnogi se vlasnici stanova refinanciraju uz kratkoročni zajam koji im neće produljiti hipotekarna plaćanja, poput hipoteke na 20 ili 15 godina (koja često nudi i niže kamatne stope od 30-godišnjih kredita).
Općenito, refinanciranje je dobra opcija ako je nova kamatna stopa niža od kamatne stope na vašu trenutnu hipoteku, a ukupni iznos štednje premašuje troškove refinanciranja. Na primjer, ako vam preostaje 390.000 USD na zajmu od 400.000 USD na 4,25%, zamjena vaše trenutne hipoteke na 3,75% može rezultirati uštedom od 162 USD mjesečno u odnosu na vaš prethodni kredit. *
* Prilikom refinanciranja postojećeg kredita, ukupni troškovi financiranja mogu biti veći tijekom trajanja kredita.
Često postavljana pitanja o refinanciranju
Prije nego što se odlučite za refinanciranje, važno je biti spreman. Kako biste ocijenili svoju spremnost za refinanciranje, razmislite o sljedećim pitanjima.
Trebam li refinancirati ako planiram živjeti još nekoliko godina u svom domu?
Baš kao i kad ste u početku kupili svoj dom, morat ćete platiti pristojbe, poreze i troškove zatvaranja hipoteke za refinanciranje. Važno je odrediti koliko će vremena trebati za prekid čak i pri refinanciranju hipoteke. Točka prijeloma je točka u kojoj mjesečna ušteda nastala refinanciranjem hipoteke nadmašuje troškove refinanciranja.
Prema Zavodu za financijsku zaštitu potrošača, morate uzeti u obzir koliko će vremena trebati da mjesečna ušteda isplati troškove refinanciranja. Pregledajte završne troškove koje ste platili po izvornom stambenom kreditu. Troškovi refinanciranja mogu biti približno isti. Uobičajeno pravilo je da nastavite samo ako vam nova kamatna stopa uštedi taj iznos otprilike dvije godine (drugim riječima, ako se vratite u dvije godine).
Zato svakako izračunajte i shvatite kako će novi zajam utjecati na vas.
Kako refinanciranje utječe na moju kreditnu sposobnost?
Ne samo da vaš kreditni rezultat pomaže u određivanju vašeg odobrenja za refinanciranje hipoteke, već također određuje kamatnu stopu koju će vaš vjerovnik ponuditi. Jednostavno rečeno, što je veći vaš kreditni rezultat, niža je kamatna stopa.
Na primjer, zajmoprimac s prosječnim iznosom kredita od 250.000 USD i kreditnom ocjenom od 640 može godišnje otplatiti kamate za oko 2500 USD više od zajmoprimca s kreditnom ocjenom 760 . Ako je vaš kreditni rezultat pao od kada ste prvi put dobili hipoteku, možete očekivati da ćete platiti veće stope, što može poništiti sve potencijalne koristi od refinanciranja.
Koliki je preostali saldo na mom kreditu?
Prije nego što potpišete novu hipoteku, morat ćete procijeniti trenutačno stanje kredita. Ako ste trenutno u 15. godini svog 30-godišnjeg kredita, možda biste trebali istražiti svoje mogućnosti refinanciranja na kraći rok. To za mnoge vlasnike kuća ima smisla jer im omogućuje da iskoriste povijesno niske stope bez odgađanja datuma plaćanja, što često može pružiti znatnu uštedu. *
Trebam li fleksibilnost ili kruti raspored plaćanja?
Uobičajena upotreba refinanciranja je skratiti trajanje kredita i što prije ga otplatiti. Ako su trenutne kamatne stope na hipoteku niže od vaše trenutne kamatne stope, uobičajeno je imati sličan mjesečni iznos plaćanja uz smanjenje godina vaše hipoteke.
Na primjer, vlasnici stanova s 30-godišnjom hipotekom mogu refinancirati u 15-godišnji zajam. Ovo može biti izvrstan izbor, ali postoje stvari koje treba uzeti u obzir:
Prvo, većina zajmodavaca omogućit će vam ranu otplatu hipoteke. Dakle, ako želite otplatiti 30-godišnji zajam u 15 godina s dodatnim uplatama, možda ćete to moći učiniti. To vam može pomoći da brže izgradite glavnicu i uštedite na plaćanju kamata. Ako se okolnosti promijene i vremena postanu teška, možete se vratiti na izvorno 30-godišnje plaćanje ugovora.
S druge strane, 15-godišnji zajam općenito nudi još veću uštedu na kamatama, a također vam može pomoći da brzo izgradite kapital, tako da možete posjedovati svoj dom besplatno i bez plaćanja prije ili kasnije.
Je li refinanciranje dostupno za kredite FHA, VA, Jumbo ili USDA?
Da, ovisno o trenutnoj situaciji, jedna od ovih opcija mogla bi vam imati smisla. Osim toga, ako trenutno imate konvencionalni, FHA, VA, Jumbo ili USDA kredit, dostupne su opcije koje uključuju nekoliko pojednostavljenih programa refinanciranja. Pojednostavljeni programi refinanciranja nude pojednostavljeni proces odobravanja smanjenjem ili uklanjanjem mnogih pregleda prihoda, kredita ili procjena koji su uključeni u standardne programe refinanciranja.
VA -ov program optimizacije naziva se Refinanciranje smanjenja kamatnih stopa ili IRRRL. Važno je napomenuti da optimizirani krediti za refinanciranje možda ne dopuštaju opciju podizanja gotovine. Također, poput drugih mogućnosti refinanciranja, pojednostavljeni krediti za refinanciranje mogu povećati vaše ukupne troškove tijekom trajanja kredita.
Je li sada pravo vrijeme za refinanciranje?
U konačnici, ključno je pregledati brojeve kako biste vidjeli ima li za vas smisla refinanciranje. Čak i ako u prošlosti niste mogli refinancirati, programi kredita i stope se uvijek mijenjaju. Ove promjene, zajedno s povećanjem vrijednosti doma na različitim tržištima, mogu vam omogućiti da smanjite stopu ili mjesečna plaćanja.
Ali ne morate to učiniti sami! PennyMac kreditni službenici uvijek su spremni odgovoriti na vaša pitanja i uputiti vas na put do uspješnog refinanciranja.
Refinanciranje stope i termina
U refinanciranje stopa i rok, obično biste dobili novu hipoteku s nižom kamatom, kao i moguće kraćim rokom plaćanja (30 godina promijenjeno u 15 godina).
S nedavno povijesno niskim kamatama, refinanciranje vaše 30-godišnje hipoteke u 15-godišnju hipoteku može završiti s mjesečnim isplatama sličnim vašem izvornom kreditu. To je zbog manjeg iznosa kamata koje biste platili na svoju novu hipoteku, iako su 15-godišnje hipotekarne otplate obično veće od 30-godišnjih kredita.
Istina o hipoteci navodi da je važno osigurati da pronađete svoju točku prijeloma prije nego što odlučite refinancirati svoju trenutnu hipotekarnu stopu. To je u biti kada se troškovi refinanciranja nadoknađuju najnižim mjesečnim otplatom hipoteke.[1].
Refinanciranje uz podizanje gotovine
U gotovinskom refinanciranju možete refinancirati do 80 posto trenutne vrijednosti svog doma u gotovini. Zato se to zove refinanciranje gotovine. Recimo da je vaš dom procijenjen na 100.000 USD, a da na svom kreditu dugujete 60.000 USD. Vaša banka ili zajmodavac može vam, kao kvalificiranom zajmoprimcu, dati 20.000 USD u gotovini, što vašu novu hipoteku čini 80.000 USD.
U gotovinskom refinanciranju ne štedite uvijek refinanciranjem, već dobivate oblik zajma po nižim kamatama na potreban novac. Razlozi za refinanciranje gotovine mogli bi biti u tome što ćete možda htjeti iskopati novi bazen za svoju mirovinu u dvorištu ili otići na odmor iz snova.
Imajte na umu da uzimanje hipoteke u gotovini povećava iznos vašeg založnog prava[2]. To bi moglo značiti veća i / ili dugoročna plaćanja. Upamtite da ovo nije besplatan novac i morate ga vratiti svom zajmodavcu.
Odluka o refinanciranju hipoteke nije nešto što treba olako shvatiti. Uzmite u obzir troškove refinanciranja u odnosu na uštedu zauzvrat. Razgovarajte s financijskim planerom ako ste zabrinuti oko toga trebate li refinancirati, zajedno s drugim mogućnostima koje su vam na raspolaganju.
Sadržaj
- Što je refinanciranje?
- Prednosti refinanciranja doma
- Rizici refinanciranja kredita
- Često postavljana pitanja o refinanciranju
- Trebam li refinancirati ako planiram živjeti još nekoliko godina u svom domu?
- Kako refinanciranje utječe na moju kreditnu sposobnost?
- Koliki je preostali saldo na mom kreditu?
- Trebam li fleksibilnost ili kruti raspored plaćanja?
- Je li refinanciranje dostupno za kredite FHA, VA, Jumbo ili USDA?
- Je li sada pravo vrijeme za refinanciranje?
- Refinanciranje stope i termina
- Refinanciranje uz podizanje gotovine